Kira tespit davası TBK 344 ve 345’inci maddelerde düzenlenmiş olup işbu dava kira bedelinin tespiti için kiracı ve kiraya veren tarafından açılabilen bir tespit davasıdır. Uygulamada çoğunlukla kiraya veren tarafından açılan işbu davada, enflasyon nedeniyle kira bedelinin emsallerin çok çok altında kalması nedeniyle kira bedelinin artırılarak hakkaniyete uygun şekilde yeni kira bedelinin tespiti talep edilir.
I. KANUN MADDESİNİN İNCELENMESİ VE AÇIKLAMASI
TBK m. 344/1:
Kira sözleşmelerinde yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları bir önceki yılın TÜFE artış oranını geçemez (TBK 344/1).
TBK m.344/2:
TBK 344. maddenin 2.fıkrası; kira sözleşmesinde bedelin artırılmasına ilişkin bir anlaşmanın bulunmaması ihtimaline ilişkindir. Dolayısıyla uygulamada pek karşılaşılmamakla birlikte 344/3 ile uygulamada daha sık karşılaşılır. Buna göre; taraflar arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışa ilişkin anlaşma yapılmamış ise hakim tarafından, bir önceki yılın TÜFE artış oranını geçmemek koşuluyla hakkaniyete göre belirlenmektedir (TBK 344/2).
TBK m. 344/3:
Uygulamada en çok karşılaşılan TBK m.344/3.fıkraya göre; kira sözleşmesi 5 yıl ve daha uzun süreli ise taraflar arasında artış anlaşması yapılıp yapılmadığı önem arz etmeksizin, hakim tarafından hakkaniyete uygun şekilde yeni kira bedeli belirlenir.
II. YENİ KİRA BEDELİ BELİRLENİRKEN HAKİM TARAFINDAN DİKKATE ALINACAK KRİTERLER
Hakim yeni kira bedelini belirlerken, TÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini değerlendirir, işbu davada bu hususların tespiti oldukça önemli olup bilirkişi tarafından rapor hazırlanır ve hakim tarafından bilirkişi raporu değerlendirilerek karar verilir. Burada bahsedilen TÜFE bir üst sınır olmayıp hakim, yeni dönem kira bedelini belirlerken TÜFE oranındaki artışla sınırlı olarak karar vermek zorunda değildir. Hakkaniyet indirimi aşamasında hakim tarafından bu husus göz önünde bulundurulmalıdır.
Konut ya da İş Yerinin Durumu:
Konum, cephe, malzeme kalitesi, bulunduğu kat, manzara, komşu binaya yakınlık, bakımlı olup olmadığı emsalleriyle karşılaştırılmalıdır.
Emsal Kira Bedelleri: Bilirkişi raporu ile konum, cephe, malzeme kalitesi, bulunduğu kat, manzara, komşu binaya yakınlık, bakımlı olup olmadığı, ısıtma, asansör, peyzaj, imar ve diğer mevzuat hükümlerine uygun olup olmadığı değerlendirilir.
Hakkaniyet indirimi:
Hakim tarafından bilirkişi raporunda tespit edilen kira bedeli üzerinden % 5 ile %20 arasında bir hakkaniyet indirimi yapılmaktadır.
III. KİRA TESPİT KARARININ HANGİ TARİHTEN İTİBAREN GEÇERLİ OLACAĞI HUSUSU (TBK m.345)
Dava sonunda verilecek olan kararın hangi tarihten itibaren uygulanacağı hususu, diğer bir deyişle mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağı hususu; davanın açıldığı tarih ve sözleşmede artış şartının olup olmamasına göre değişiklik göstermektedir.
- Kira sözleşmesinde kira artışı düzenlenmişse; yenilenen kira yılı içinde herhangi bir tarihte dava açılabilir. Mahkeme kararı, yenilenen kira yılının BAŞINDAN İTİBAREN GEÇERLİ OLUR.
(Sözleşmede yeni kira döneminde kiranın arttırılacağının belirtilmiş olması yeterlidir. Hangi oranda artış yapılacağının belirtilmesi şart değildir.)
(Yargıtay’a göre; sözleşmede kira bedelinin her yıl artırılacağına ilişkin hüküm bulunmasa bile her yıl artırılmış ise tarafların kira bedelini artırma iradesinin bulunduğunu kabul edilir).
- Kira sözleşmesinde kira artışı düzenlenmemişse; yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün öncesinde dava açılmalı ya da yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bildirimde bulunulmalıdır.
IV. ÖNEMLİ HUSUSLAR
- Kira tespit davasında önemli hususlardan biri ise bu davada ıslah yoluna başvurulamamasıdır. Zira Yargıtay Hukuk Genel Kurul kararı uyarınca işbu davada taleple bağlılık ilkesi söz konusu olup dava dilekçesinde talep edilen yeni dönem kira bedeli, bilirkişi raporunda tespit edilen bedelden daha düşük dahi olsa dava dilekçesinde talep edilen meblağ esas alınarak hüküm kurulur ve işbu bedel üzerinden hakkaniyet indirimi yapılır. Dolayısıyla dava dilekçesinde talep edilecek bedel oldukça önemlidir.
- Dava dilekçesinde talep edilen yeni dönem kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağının belirtilmesi gerekir. Nitekim Yargıtay, davacı tarafından dava dilekçesinde talep edilmediği halde hakim tarafından kira tespit kararının hangi tarihten itibaren uygulanacağına dair karar verilemeyeceği görüşündedir.
- Bununla birlikte, davanın açılmış olduğu kira yılından önceki dönemlere ilişkin kira bedelinin tespitine de karar verilemez.
- Kira tespit davası açmadan önce muhataba bildirimde bulunma zorunluluğu bulunmamaktadır.
V. YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME
- Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
- Yetkili mahkemenin tespiti için öncelikle kira sözleşmesinde yetkili mahkeme kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına bakılır. -Kararlaştırılmış ise tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olup olmadığına bakılır. HMK madde 17 uyarınca yalnızca tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olmaları durumunda yetki sözleşmesi geçerli olacağından, tacir veya kamu tüzel kişisi olmamaları durumunda, yapılan yetki sözleşmesi geçersiz sayılır. Fakat yetki sözleşmesinin geçerli olması durumunda işbu dava yalnızca yetkili tayin edilmiş olan mahkemede açılabilir.
- Kira sözleşmesinde yetkili mahkeme kararlaştırılmamış ise; davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesi yetkilidir (genel yetki kuralı). Diğer bir deyişle, kira konusu konut ya da iş yerinin bulunduğu yer aynı zamanda sözleşmenin ifa yeri olduğundan yetkili mahkemedir.
- Davalı süresi içinde yetki itirazında bulunmaz ise mahkeme yetkili hale gelir. Hakim tarafından yetki re’sen nazara alınmaz, yetki sözleşmesi olsa dahi durum böyledir.
VI. VERGİ, HARÇ VE AVUKATLIK ÜCRETİ
VERGİ KONUSU:
Yargıtay'ın yerleşik uygulaması uyarınca kira tespit davalarında hüküm, brüt kira bedeli olarak kurulmalıdır. Tespit edilen kira bedeli üzerinden tahakkuk edecek olan hangi vergi türünden kimin sorumlu olacağı ise vergi mevzuatına göre belirlenir. Bu sebeple kira bedelinin KDV ve stopaj gibi vergiler hariç olacak şekilde değil brüt olarak tespit edilmesi gerekir.
HARÇ KONUSU: (Dava açılırken ödenmesi gereken harç)
- Davacının dava dilekçesinde kira tespitini aylık veya yıllık kira bedelinden hangisini talep etmişse işbu hususa göre harç değişiklik göstermektedir.
- Davacı aylık kira bedelinin tespitini talep etmiş ise bir aylık brüt kira farkı üzerinden,
- Yıllık kira bedelinin tespitini talep etmiş ise bir yıllık brüt kira farkı üzerinden nispi harç alınır.
AVUKATLIK ÜCRETİ:
Mahkemenin tespit ettiği kira bedeli ile hali hazırda ödenmekte olan bedel arasındaki farkın 1 yıllık tutarı üzerinden AAÜT 3.kısım değeri para ile ölçülen davalarda uygulanacak nispi vekalet ücretine hükmedilir.
VII. MAHKEME KARARI İLE TESPİT EDİLEN KİRA FARKI ALACAĞININ İCRASI
Kesinleşme Şartı:
- Kira bedelinin artırılması kararı ile birlikte talep halinde kiracının geçmişe dönük olarak ödemesi gereken toplam kira farkının tespitine de karar verilebilir. Yargıtay, işbu kira farkı alacağının icra edilmesi için kira tespit kararın kesinleşmesi gerektiğine kanaat vermiştir.
- Tespit kararının kesinleştiği tarih faiz başlangıç tarihi olur. O halde, kararla birlikte geçmişe dönük arttırılan kira bedelinde, geçmişte ödenen eksik kira bedelleri açısından kiracının faiz borcu bulunmamaktadır.
Temerrüt Faizi:
- Talep üzerine geçmiş dönem kira farkı alacağının mahkemece tespit edilmiş olması halinde kiracı, tespit kararının kesinleşmesi ile temerrüde düşer ve temerrüt faizi kesinleşme tarihinden itibaren işlemeye başlar.
Avukat Beyza Tutucu
Kaynakça
Yeniocak, Umut. Kira Bedelinin Belirlenmesi Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları: Arabuluculuk Uygulaması ile Beraber. 4. Baskı. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2025.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Yargıtay Kararları