ÖR13 TAHLİYE TALEPLİ İCRA TAKİBİ
Kiracı tarafından kira borcunun ödenmemesi durumunda başvurulan ve aynı zamanda kiracının tahliyesini sağlayan yollardan biridir. Bu doğrultuda ev sahibi, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle Ör13 tahliye talepli icra takibi açarak hem ödenmeyen kira bedelini icra etmekte hem de tahliyeyi sağlayabilmektedir.
TAKİBİ AÇARKEN TAKİP TALEBİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR;
- Takip talebinde kira alacağı ile birlikte TAHLİYE TALEBİNİN belirtilmesi zorunludur. Tahliye talebi ayrıca bulunmaz ise tahliye mümkün olmayacaktır.
- Kiracılar bakımından tahliyenin bölünemez olması sebebiyle birden fazla kiracı varsa tüm kiracılar yönünden takip yapılması zorunludur.
- Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi yapılmış ise takip talebine kira sözleşmesi de eklenmelidir. Ancak bu takip türünde kural olarak kira sözleşmesinin eklenmesi zorunlu değildir.
- Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliyeye yönelik ilamsız takibe ilişkin ödeme emri üzerine borçlunun mal beyanında bulunma yükümlülüğü yoktur.
BORÇLUNUN İTİRAZI
Ödeme emri tebliğinden itibaren borçlunun 7 gün itiraz, 30 gün yasal ödeme süresi mevcuttur. Yani ödeme emrinde konut ve çatılı iş yeri kiralarında 30 gün içerisinde kira borcunu ödemesi için süre verilir.
Borçlu İcra Takibine İtiraz Etmezse;
- Borçlu 7 gün içinde itiraz ederse itiraz sebeplerini İİK 62'inci madde dahilinde icra dairesine bildirir.
- Borçlu itirazında, kira akdini ve imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Kira akdinin varlığını kabul eden kiracının, artık kira sözleşmesine ve sözleşmedeki imzaya itiraz etmesi mümkün değildir.
- Borçlunun işbu 7 günlük süre içerisinde takibe itiraz etmemesi ve 30 gün içinde ödeme yapmaması halinde takip kesinleşecektir. Kira alacağı yönünden alacaklı haciz talep edebilecektir.
- İtiraz ve ödeme yapmayan borçlu aleyhinde, alacaklı TAHLİYE İÇİN İcra Hukuk Mahkemesine başvurarak tahliye talep eder. İşbu dosya 30 günlük ödeme süresinin bitiminden 6 ay içinde açılmalıdır (İİK 269/a)
- Borçlu, süresinde ödeme emrine itiraz etmez ve 30 günlük sürede de borcunu ödemez fakat bu süre geçtikten sonra icra borcunun tamamını öderse, bu halde alacaklı haciz işlemi yapamayacak ancak yine de tahliye davası açabilecektir.
Borçlu İcra Takibine İtiraz Ederse;
İmza Dışındaki Hususlara İtiraz;
- Borçlunun süresinde itirazı ile TAKİP DURUR.
- Genel haciz yoluya takipte olduğu gibi borçlu itiraz ederken sebep göstermek zorunda değildir. Borçlunun örneğin, "borcum yoktur" “ kira borcu takipten önce ödenmiştir vs” itirazı ile takip duracaktır. Ayrıca "icra takibindeki miktarın bir kısmına itiraz ediyorum" şeklinde itiraz geçersizdir. İcra takibindeki miktarın ne kadarına itiraz edildiği açıkça belirtilmelidir.
- Alacaklının itirazın kaldırılması ve tahliye talebi ile itirazın tebliğinden 6 ay içinde icra hukuka başvurması gerekir. Alacaklı, itirazın kaldırılması için İcra Hukukta itirazın kaldırılması dosyası açmalıdır. Aksi taktirde bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.
- Borçlu, imza ve kira sözleşmesi dışında başka bir nedenle itiraz etmişse, alacaklı itirazın kaldırılması yoluna da gidebilecektir.
- Alacaklının itirazın kaldırılması için başvurması durumunda, borçlu itiraz gerekçesini İİK Madde 68 uyarınca belgeleyerek kanıtlamak zorundadır. Uygulamada sıklıkla banka dekontlarına dayanılmaktadır.
BORÇLU HEM İTİRAZ ETMİŞ HEM DE BORCU ÖDEMİŞSE NE YAPILMALI?
- Uygulamada karşılaşan bir durum olan borçlunun süresinde hem itiraz edip ihtirazi kayıtla ödeme yapması durumunda takip durur.
- Ancak bu durumda önemli olan husus borçlunun ne kadar ödeme yaptığıdır. Zira takipten sonra yapılan kısmi ödeme TBK 100. maddesine göre, öncelikle takip masrafları (icra vekalet ücreti dahil) ve faize mahsup edilmektedir. Dolayısıyla icra takibindeki kalemlerin tümünün ödenip ödenmediği önemlidir.
DİKKAT!!
EN ÖNEMLİ HUSUS İSE 30 GÜNLÜK YASAL SÜRENİN BEKLENİLMESİDİR. Diğer bir deyişle, borçlu ödeme yaptı diye düşünülerek direkt itirazın kaldırılması açılmamaldıır. 30 GÜNLÜK YASAL ÖDEME SÜRESİ BEKLENİLDİKTEN SONRA İTİRAZIN KALDIRILMASI VE TAHLİYE YOLUNA GİDİLMELİDİR. AKSİ TAKTİRDE TAHLİYE TALEBİ RED OLUNUR.
İmzaya İtiraz;
- Kiracı, itiraz dilekçesinde imzaya ve sözleşmeye itiraz ediyorsa İİK m.269/2 gereğince bunu AÇIK VE KESİN OLARAK BELİRTMELİDİR. Yani borçlu, “kira sözleşmesindeki imza bana ait değildir” veya “kira sözleşmesinin üzerindeki yazılar değiştirilmiştir” gibi açıkça itirazda bulunmalıdır. Aksi halde kiracı kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır.
- Alacaklı bu durumda, icra hukukta itirazın kaldırılması yoluna gidebilmek için elinde noter tarafından onaylama veya düzenleme şeklinde yapılmış bir kira sözleşmesi olması gerekir. Aksi taktirde İTİRAZIN KALDIRILMASI YOLUNA GİDEMEZ. GENEL MAHKEMELERDE İTİRAZIN İPTALİ DAVASINA GİDEBİLİR.
MAHKEMECE VERİLEN TAHLİYE KARARI
- Mahkemece verilen tahliye kararın icrası için kesinleşme şart değildir.
- Ancak tahliye kararının icra edilebilmesi için tahliye kararının kiracıya tefhim ya da tebliğ tarihinden itibaren on gün geçmesi gereklidir. Bu şartlar sağlandıktan sonra alacaklı kiralayan gerekçeli karar ile icra dairesine başvurarak kiracıyı tahliye edebilecektir.
DİKKAT!!
İcra Hukuk Mahkemesi tarafından verilen tahliye kararının kiracı tarafından istinaf edilebilir. Borçlu kiracı, kararı tehiri icra talepli istinaf ettiğine dair derkenar alarak ve 3 aylık kira bedeli kadar tutarı İcra Dairesine teminat yatırarak aleyhine verilen tahliye kararını İstinaf İncelemesi sonuna kadar durdurabilir. Bu durumda alacaklı borçlunun istinaf sonucunu beklemesi gerekir.
KANUNDAKİ DÜZENLEME
İlgili kanun hükümlerine yer vermek gerekirse;
Madde 269 – Adi kira ve hasılat kiraları için ödeme emri ve itiraz müddeti:
Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.
Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur.Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse,akdi kabul etmiş sayılır.
İtiraz takibi durdurur.İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoliyle takip yapamaz.
Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür.
Madde 269/a – İtiraz etmemenin sonuçları:
Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.
Madde 269/b – İtiraz ve kaldırılması usulü:
Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tastik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa icra mahkemesinden itırazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini istiyebilir.
Borçlunun akde ve şartlarına dair mukabil iddia ve def’ilerini aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle tevsik etmesi lazımdır.
Akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır. İtirazın varit olmadığı tahakkuk ettikten sonra ödeme, takas veya sair bir def’ide bulunamaz.
Takip yukarda yazılı belgelere istinat etmemesi sebebiyle alacaklı umumi hükümler dairesinde dava açmaya mecbur kalırsa ihtarlı ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtar yerine geçer.
Kira sözleşmesindeki imzanın inkarından dolayı alacaklı umumi mahkemede dava açmaya mecbur kalır ve lehine karar alırsa, borçlu ayrıca yüzbin liradan beşyüzbin liraya kadar para cezasına mahküm edilir.
Madde 269/c – Kira akdi dışındaki itirazlar ve tahliye:
Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemiyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeğe mecburdur.
Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkarı halinde 68 inci madde hükmü kıyasen uygulanır.
İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren ongün geçmesi lazımdır.
Borçlu tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanabilir.
Av. Beyza TUTUCU